En España existe la "arraigada costumbre" de pensar que pagar por un asesoramiento profesional es tirar el dinero incluso cuando lo que está en juego es algo de mucho valor, la procedencia o no de un despido laboral, el redactar correctamente un contrato... o incluso el perder tu propia vivienda; sin embargo lo que impera es el "preferir" no hacer nada (o el dejar pasar el tiempo sin más), o el intentar buscar la "piedra filosofal" a sus problemas a través de Google o de la consulta informal a algún familiar/conocido para que así le salga "totalmente gratis", sin saber valorar el resultado ni tampoco su fiabilidad.
Y al final, el no acudir a tiempo a alguien experto en la materia (por el mero hecho de ahorrarse una cantidad de euros que no es tan significativa) puede ser un punto sin retorno. En este artículo en concreto hablaremos de un tema que desgraciadamente está muy a la orden del día, como son las ejecuciones hipotecarias y los deshaucios de las viviendas... pero desde la perspectiva de LO QUE SE DEBE HACER O CUANDO MENOS TENER PRESENTE.
Y al final, el no acudir a tiempo a alguien experto en la materia (por el mero hecho de ahorrarse una cantidad de euros que no es tan significativa) puede ser un punto sin retorno. En este artículo en concreto hablaremos de un tema que desgraciadamente está muy a la orden del día, como son las ejecuciones hipotecarias y los deshaucios de las viviendas... pero desde la perspectiva de LO QUE SE DEBE HACER O CUANDO MENOS TENER PRESENTE.
Por ello, sería muy conveniente que tengamos presentes una serie de consejos:
- Es MUY RECOMENDABLE que desde el primer momento busquemos asesoramiento especializado sobre la materia, acudiendo a la persona más adecuada: el asesoramiento no suele ser caro, nos indicará los posibles pasos que podemos dar y puede evitarnos muchísimos problemas que sobrevienen con el paso de los plazos (como veremos más abajo).
- Es IMPRESCINDIBLE que SIEMPRE INTENTEMOS "negociar una salida con el Banco o Caja de Ahorros": se puede llegar a acuerdos de fraccionar el pago de las "letras" (cuotas hipotecarias), alcanzar facilidades, re-financiar los gastos, renegociar las condiciones o incluso llegado el caso incluso una quita (que nos reduzcan parte de la deuda). Por intentarlo no perderemos nada.
- Si por el contrario, nos dedicamos a dejar pasar el tiempo sin pagar ni hacer nada, ocurrirá que transcurridos 90 días desde el primer impago (es decir, tras 3 "letras" o cuotas impagadas-atrasadas) entraremos en "mora" y la gestión del cobro deja de estar en manos de la Caja de Ahorros o el Banco con quien tienes la Hipoteca y pasa a manos de los Servicios Jurídicos (suyos o concertados que gestionarán la recuperación y el cobro), y sin perjuicio de que nos incluyan en un Fichero de Morosos (RAI, ASNEF, CIRBE).
- Tras esos 3 recibos impagados (equivalentes a 3 meses o 90 días), los Servicios Jurídicos comienzan las gestiones para recuperar lo que se debe, lo cual puede demorarse por unos 6 meses más durante los cuales van corriendo los "intereses moratorios" (por no pagar a tiempo) más otra serie de gastos que llegado el caso nos reclamarán conjuntamente ante los Tribunales.
- A continuación, los Servicios Jurídicos interponen una demanda ante el Juzgado de 1ª Instancia correspondiente. El tiempo que suele transcurrir (aunque no es algo fijo ni inamovible) entre la primera cuota impagada y la interposición demanda-ejecución hipoteca puede ir de 1 año (caso de que nuestro acreedor sea un Banco) a los 2 años (para el supuesto de que la hipoteca sea con una Caja de Ahorros).
- En la demanda ya no sólo nos van a reclamar las 3 cuotas impagadas sino también el resto de cuotas que hemos seguido sin pagar mientras ha ido pasando el tiempo más una serie de conceptos que explicaremos con un breve ejemplo: a unas "letras" o cuotas impagadas por valor de 100.000 € se le sumarían... + Intereses Moratorios (entre un 22-29%) + Costas (10%) + Gastos de la Entidad del Banco-Caja de Ahorros (1.500-2.000 €).
- Una vez se llegue a ese punto, el Juzgado de 1ª Instancia nos notificará la demanda. Llegado ese punto, ES IMPRESCINDIBLE que hagamos DOS COSAS DE FORMA PARALELA:
- Negociar una salida con el Banco-Caja de Ahorros/Servicios Jurídicos (ver Punto 2.) y...
- ... Oposición en el Juzgado a la demanda (para lo cual necesitaremos contratar los servicios de un abogado).
- Con la NEGOCIACIÓN y con la OPOSICIÓN EN EL JUZGADO existen posibilidades no sólo de procesalmente ganar tiempo (que pasen varios años más, mientras buscamos financiación), renegociar unas condiciones con el Banco-Caja de Ahorros-Servicios Jurídicos que SÍ NOS PERMITAN HACER FRENTE DE UNA FORMA MÁS FLEXIBLE CONFORME A NUESTRA ACTUAL SITUACIÓN ECONÓMICA, o incluso llegado el caso optar por alguna fórmula para PARALIZAR EL PROCESO JUDICIAL (p.e. depositando en el Juzgado a través del Depósito/Consignación Judicial de la cantidad de dinero que constituye el "principal" de la deuda que nos reclaman, ya que conforme a la jurisprudencia, la Entidad de Crédito deberá reactivar la Hipoteca salvo que se le deba más de 20 cuotas o mensualidades).
- Por supuesto también tenemos que tener muy claro si queremos seguir manteniendo la vivienda a toda costa o si preferimos perderla pero intentando tener que pagar lo mínimo posible más, si bien existen algunas sentencias -jurisprudencia- de 2011 en España aceptando la dación en pago y el que el Gobierno Central haya puesto en marcha un Código de Buenas Prácticas a través del cual las familias en dificultades económicas podrán solicitar la cancelación de su hipoteca mediante la cesión de la vivienda al banco (siempre que se reúnan las condiciones necesarias):
- Siempre se puede recuperar la vivienda antes de que el Juzgado emita el Decreto de Adjudicación, y sólo nos pueden quitar la vivienda mediante resolución judicial (que exista una sentencia que así lo establezca).
- Por último, y para el caso de que las cosas no hayan llegado a buen puerto o simplemente nos hayamos limitado a esperar sin hacer prácticamente nada de lo expuesto, el Juzgado dará a trámite la demanda, ejecutará la hipoteca, procederán a la subasta y a adjudicarla al nuevo propietario (mediante el Decreto de Adjudicación) así como a la concesión de la posesión y el "lanzamiento" del anterior inquilino/propietario (es el "desahucio" o desocupación en sí, que es lo único que de todo el proceso de ejecución de hipoteca se suele ver a través de los medios de comunicación). Todo ello sin contar, de que si con la venta (y pérdida) de la vivienda no se cubre la deuda hipotecaria, el deudor responderá con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1.911 del Código Civil) salvo los denominados "bienes inembargables" (art. 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)... y todo ello sin contar que también le pueden reclamar y embargar a quienes hayan sido sus "Avalistas".
El tema es más complejo y profundo, pero alargarlo sería ya excedernos para una único artículo. Por ello espero que, cuando menos, este conocimiento sirva para autoconcienciar a los lectores y poner en valor que la solución pasa por conocer qué hacer y qué no hacer, luchar contrarreloj y ejecutar todas estas posibilidades (sean muchas o pocas) en tiempo y forma... en lugar de quedarnos sentados, esperando a que nos llegue irremediablemente el tan temido "lanzamiento" o desahucio.
