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miércoles, 20 de julio de 2016

A partir de ahora, se acabaron los "privilegios" en las renovaciones de loschiringuitos.

Si tienes un chiringuito o explotación temporal en la playa-costa, este artículo te interesará; y si no lo tienes pero quieres solicitarlo, te interesará aún más: a partir de ahora, no se distinguirá la "antigüedad" a la hora de que la Administración haga la concesión o dé la licencia...


Ya en 2013, en España se aprobó una nueva Ley de Costas que vino a sustituir (y, por tanto, a derogar) a la anterior que existía y que era del año 1988.

En esa línea, entra en vigor el Real Decreto 876/2014 regulador del Reglamento General de Costas que, como cualquiera podrá imaginar, viene a desarrollar a la Ley de la que trae causa (esto es, la Ley de Costas de 2013).

Playa de Isla Cristina (Huelva)
Esta normativa, entre otras cosas, afecta a las concesiones que se otorgan a ciertos establecimientos temporales de hostelería que se establecen dentro del dominio público marítimo-terrestre: o lo que es lo mismo, de cómo se dan las "licencias" para montar un chiringuito (*) en la playa.

(*) Nota: no solo afecta a los chiringuitos en sí; también a cualquier tipo de explotación económica que conlleve una concesión en la playa.

El Real Decreto 876/2014 venía a decir, en su Disposición Transitoria vigesimosexta, que quienes ya tuvieran abierto y funcionando un chiringuito en la playa a fecha de 2013 (que es cuando entró en vigor la actual Ley de Costas) tendrían un DERECHO PREFERENTE para la concesión sobre aquellos que no la tuvieran; expliquémoslo con un ejemplo:
Chanquete tiene abierto un chiringuito llamado "La Dorada" en una playa de Málaga desde el año 1960. Sin embargo, en 2015, otro empresario llamado Pancho quiere obtener también una concesión en dicha playa para montar su chiringuito al que llamaría "Verano Azul". Cuando ambos piden la concesión, Chanquete parte con más posibilidades de que se la den, porque según la Disposición Transitoria vigesimosexta, Chanquete tiene un derecho preferente frente a Pancho, simplemente por tener su chiringuito ya abierto y funcionando antes de 2013. Finalmente, a Chanquete se le "renueva" la concesión (por espacio hasta un máximo de 75 años) gracias a ese "Derecho Preferente" mientras que Pancho se queda sin la suya.
Esto que hemos explicado en el ejemplo es lo que ha venido ocurriendo desde hace varios años... hasta hoy. Y digo hasta hoy porque, en base a un recurso de una particular, la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo le ha dado la razón a esta señora y ha derogado (eliminado) la citada Disposición Transitoria vigesimosexta. ¿En qué se ha basado el Tribunal Supremo para ello?:
  1. Se vulneraba los principios de igualdad de trato. La Disposición le daba "una posición de ventaja a los actuales ocupantes de terrenos de dominio marítimo terrestres" que ya tenía un chiringuito frente a quienes no lo tenían, dándoles a los primeros "una posición de ventaja incompatible con el principio de igualdad de trato".
  2. Se vulneraba el principio de proporcionalidad. La falta de criterios objetivos y la indeterminación sobre este "derecho preferente" convertía a los que ya tenían un chiringuito abierto y funcionando en 2013 en los auténticos concesionarios (es decir, éstos prácticamente se aseguraban el conseguir otra vez la concesión o renovación -esta vez por 75 años- por el mero hecho de tenerlo abierto/funcionando en 2013, lo que venía a ser una especie de renovación encubierta).
  3. Se vulneraba el principio de jerarquía normativa. Ese "derecho preferente" no aparece contemplado en la Ley de Costas de 2013, que es la normativa jerárquicamente superior que regula la materia.
 ¿Y qué efectos tendrá?. Sencillo:
  • Por un lado, la DEROGACIÓN DE LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA VIGESIMOSEXTA DEL RD 876/2014 (DEL REGLAMENTO GENERAL DE COSTAS). Se acabó el "DERECHO PREFERENTE" para los que ya tenían antes de 2013 un chiringuito A PARTIR DE AHORA.
  • Por otro, NO SERÁN DECLARADAS NULAS LAS PRÓRROGAS CONCEDIDAS EN VIRTUD DE DICHA DISPOSICIÓN TRANSITORIA O "DERECHO PREFERENTE". Es decir, LAS PRÓRROGAS DADAS EN CONCESIÓN DADAS ANTES DE SU DEROGACIÓN SE MANTIENEN (en base al principio de seguridad jurídica). Esto significa que las concesiones ya dadas no se eliminan por esta derogación sino que acabarán cuando termine el plazo de la concesión (salvo otra causa de resolución o cancelación anticipada).

miércoles, 6 de julio de 2016

La subida del valor de la vivienda costera en la España del 2016 y el extraño fenómeno contrario de Huelva (y en especial, de Isla Cristina)

Recientemente, una de las empresas tasadoras de inmuebles de España (TINSA), ha hecho un estudio para ver la evolución del precio de la vivienda, concretamente en la zona de costa: dicho de otra forma, TINSA ha hecho un estudio para saber si el precio de las "viviendas de veraneo" suben o si por el contrario bajan.

Eso lo que viene a decirnos dos cosas: una, que el sector inmobiliario de compraventa de viviendas en la costa se está recuperando; y dos, en qué sitios invierten la gente en "ladrillo".
 
Mapa de la Vivienda Vacacional - Evolución de Precios (Fuentes: TINSA, Expansión)
 
 
Si ampliamos el informe que viene en el enlace de más arriba (link), podremos observar como, por lo general, el precio de la vivienda está subiendo en la zona de playa aunque dependiendo de la zona (lo que evidencia una recuperación económica a nivel nacional), y salvo excepciones: así, por ejemplo, en Mallorca, Málaga y Cádiz los precios están "en clara recuperación", mientras que en Murcia o Huelva están en "fase de ajuste" o en el mejor de los casos "próximas al suelo".
 
Nuestra provincia, que suele ser ir contra corriente en muchas cosas (es uno de los pocos sitios, por ejemplo, donde según los´ultimos datos de la EPA el paro en lugar de bajar como en el resto de España ha subido), también sigue en su línea en lo que a compra de vivienda de veraneo se refiere: Huelva, junto con Granada y Almería "siguen buscando su suelo al mercado" en lo que a invertir en 2ª vivienda en zona costera se refiere.
 
Si nos centramos en la provincia de Huelva, podemos apreciar que en el caso de Isla Cristina o incluso Islantilla, TINSA le da una calificación de "próxima al suelo"; mientras que, por el contrario, Punta Umbría crece aunque a un nivel muy bajo (0,5%). ¿Qué significa esto?. Sencillamente que, según esta empresa tasadora,el precio de la vivienda en Isla Cristina e Islantilla es muy bajo mientras que en Punta Umbría está creciendo (poco pero creciendo)

Mi experiencia en el Sector Inmobiliario me indica que este bajo crecimiento de precios en Isla Cristina se debe principalmente a dos factores:
  1. Una causa económica, o FALTA DE DEMANDA. A pesar de que los precios han bajado mucho, casi a niveles de mediados y finales de los años 90, y de que el espacio suelo para construir obra nueva está bastante limitado, no parece haber mucha gente interesada en comprar vivienda vacacional aquí junto a la playa, a pesar de que contamos con unas de las mejores playas de todo el litoral andaluz y posiblemente también de todo el litoral español, excelentes entornos naturales, inmejorable gastronomía y clima, y otro sinfín de cualidades positivas. El mercado de compraventa inmobiliario en Isla Cristina está bastante parado según referencias tanto de Notaría como de Empresas Inmobiliarias, si bien esto puede estar viniendo a ser sustituido por los alquileres de temporada (verano) y ocupaciones hoteleras.
  2. Una causa de error en la valoración DEL VALOR CATASTRAL, como consecuencia indirecta de una subidas contínuas de impuestos a nivel local (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tmbn llamado IBI o Contribución) que TINSA no ha tenido en cuenta. En 2012/2013, el Ayuntamiento isleño subió el tipo impositivo del IBI (por ciento que se usa para calcular lo que se paga de este impuesto) hasta el máximo extraordinario del 1,10%; como ya no se podía subir más el tipo impositivo, durante los años 2014, 2015 y 2015, el Consistorio ha decidido voluntariamente ir subiendo cada vez más la Base Imponible del IBI (valor sobre el que se aplica el por ciento anterior y calcular lo que se paga) y así poder recaudar aún más de este impuesto, para lo cual ha venido solicitando anual y voluntariamente un procedimiento de valoración colectiva de carácter general (PVCCG) al Ministerio de Hacienda, lo que ha supuesto subir el valor catastral del m2 suelo/contruido en Isla Cristina. Todo esto ha dado lugar a que, al bajar casi al máximo posible el valor de mercado (precio de venta) y al subir tanto el valor catastral (como consecuencia de esas repetidas subidas del impuesto), la diferencia sea mínima y esto reflejaría que el resultado del cálculo del crecimiento del valor de la vivienda aquí fuese mínimo también.
Hechas estas dos valoraciones, la conclusión sería que el precio de la vivienda en Isla Cristina está en retroceso frente a las subidas en la mayoría del resto costero de España. El principal problema es que la gente no compra ni aún cayendo muchísimo los precios, mientras que en otros lugares los precios están subiendo y la gente se anima a invertir/comprar, lo que puede dejar muy tocado de muerte a sectores como el Inmobiliario y el de la Construcción: en economía, si no se capta al inversor en el momento, éste termina invirtiendo en otro sitio y la oportunidad se pierde.

domingo, 3 de julio de 2016

Qué hacer cuando en vez de hijos tienes "buitres": la legítima, el testamento y la herencia.

¿Qué debes saber si tus hijos te piden que repartas la herencia en vida o te reclaman que les des cuanto antes la parte de tu esposa/marido ya fallecido?. ¿Debes hacerlo o no?. Y ante todo, ¿qué puedo hacer?.

Las ... herencias
Si te preguntas todo esto, lo primero que debemos saber es que la herencia es todo aquello que dejamos cuando morimos: y digo bien, JAMÁS REPARTAS TU HERENCIA EN VIDA. Personalmente (y a la vista de varios casos que he tenido la desgracia de ver), no aconsejo que nadie reparta todos sus bienes en antes de morir porque, como reza el dicho "el dinero se va y el viejo se queda", y uno se puede ver sin nada y en la calle (con una mano delante y otra detrás). Ya sabes eso de que "Más vale prevenir que curar...".
 
Además, recuerda que el testamento lo puedes cambiar tantas veces como quieras hasta el momento en que mueras (en caso de que aparezcan varios testamentos, el válido será el último que hiciste en vida siempre que cumpla la legalidad).
 
Distinto será que tus hijos te pidan que liquides y repartas la parte de tu marido/mujer ya fallecido: por ley, estarías obligado a calcular y pagarle la parte correspondiente del cónyuge ya fallecido (ojo, nunca la tuya, porque sigues vivo). Para ello, tendrás que ver qué bienes o partes de los mismos eran propiedad de ella, y nunca olvidando que como viudo/a tienes el derecho al usufructo vitalicio (a disfrutarlo mientras vivas), si bien se puede calcular cuánto vale ese usufructo y, si hay acuerdo, pagarte lo que corresponda para "quitarlo".
 
Veámoslo con un ejemplo:
Pepe es viudo, tiene unos ahorros suyos de 30.000 euros y es dueño al 50% de la vivienda familiar en la que aún sigue viviendo (el otro 50% era propiedad de su difunta esposa). Sus cuatro hijos le reclaman la parte de su mujer: legalmente, los hijos tienen derecho a exigirle la parte que le corresponda de la mitad de la casa por parte de la madre; no podrían reclamar nada de los 30.000 euros ni de la mitad de la casa del padre porque aún sigue con vida.
Además, Pepe tendría un derecho de usufructo vitalicio de toda la herencia de su mujer: es decir, a disfrutar hasta su muerte de la mitad de la casa que le pertenecía a su mujer (y que ahora es propiedad de sus cuatro hijos).
 
Lo segundo que debemos conocer, tanto si haces testamento (sucesión testada) como si no (sucesión abintestato), es que toda herencia debe respetar la división en 3 partes:
  • 1/3 de legítima estricta. Es lo que obligatoriamente debe repartirse a partes iguales entre todos tus hijos.
  • 1/3 de mejora. Siempre va para los hijos: hay un único hijo, todo irá sí o sí para él; pero si no, podemos dejárselo para aquel que mejor nos parezca (de ahí su nombre, ya que mejora la parte que recibiría de legítima estricta). Otra opción es repartirlo entre todos los hijos como mejor nos parezca.
  • 1/3 de libre disposición. Es la única parte con la que realmente puedes hacer lo que te dé la gana, desde dejárselo a uno de tus hijos, a tu cónyuge supérstite (viudo o viuda que te sobreviva), a una ONG o a las monjitas de la caridad para ayudar a los pobres, o a la vecina del 3º porque simplemente esté de buen ver.
En definitiva: el 66% del total debe dejárselo los hijos, y el 33% restante puedes dejárselo a quien quieras.
 
¿Cómo se calcula cuánto es la herencia a repartir?. Básicamente, se hace: VALOR DE TODOS LOS BIENES QUE SE DEJA - DEUDAS
 
Veámoslo siguiendo el ejemplo anterior:
Pepe quiere hacer un nuevo testamento; para ello va a Notaría, donde le informan los mínimos que debe respetar. En ese momento, a Pepe le quedan 20.000 euros y el 50% (la mitad) de la propiedad de la casa que está valorada en 130.000 euros pero tiene una deuda de 30.000 euros. A la hora de repartir, se calcula: (20.000 € + 130.000 €) - 30.000 € = 120.000 €.
De esos 120.000 €, se vuelve a calcular los 3/3 tercios:
  • 1/3 de legítima estricta: 40.000 euros a repartir entre los 4 hijos (10.000 euros cada uno).
  • 1/3 de mejora: otros 40.000 euros, que Pepe ha decidido dárselo a Pepa, su hija más pequeña, por ser la que ha cuidado de su mujer y de él todo este tiempo.
  •  1/3 de libre disposición: los otros 40.000 euros, que los reparte entre varios (10.000 euros a las Monjas Carmelitas, 25.000 euros a la ONG Apadrina un mono del Peñón de Gibraltar, y 5.000 euros a su hermano Tomás).

En cuanto a lo de desheredar, ¿puedo desheredar a alguno de mis hijos?. La respuesta es SÍ: en caso de que se pueda probar que uno, varios o todos te han abandonado, o te han causado un maltrato físico o psicológico de forma repetida o continua, incluso si te han obligado o amenazado a vender o a favorecerles en tu testamento, podrías DESHEREDARLO/S. Evidentemente, debes tener pruebas de ello para que lo deshereden con total seguridad.

Existe una última opción, a la que llamo "cláusula de cierre o de salvaguarda" para que no le reclamen la parte de la madre o del padre al viudo (cónyuge supérstite):
  1. Se "juega" con el 1/3 de mejora, que se le daría al hijo o hijos que no reclamasen la parte del fallecido, ya que se pacta que "aquel o aquellos hijos que la reclamen antes de que muera el cónyuge supérstite (el que ha quedado con vida), no recibiría/n parte del tercio de mejora".
  2. Para ello se necesita que tengan dos o más hijos en común.
  3. Tanto el marido como la mujer deben hacer su testamento preferiblemente notarial (cada uno individualmente) incluyendo esta cláusula.
Usando una vez más el ejemplo de Pepe, explicaremos esto:
 
Pepe y Ana, como querían que cuando uno de los dos faltase al otro no le pidieran la parte del que muriera hasta que muriera el viudo/a, decidieron hacer testamento. Para ello, fuero a la notaría de su pueblo: primero fue Pepe e hizo el suyo, y más tarde, hizo lo mismo Ana; ambos incluyeron en su testamento (que obligatoriamente ha de ser individual) la cláusula de que en caso de que uno o varios de sus hijos reclamasen la parte del fallecido estando el viudo aún con vida, éstos se quedarían sin la parte que le tocaría del tercio de mejora, yendo todo a parar al que no reclamase nada hasta que murieran los dos (Pepe y Ana).
Al morir Ana, sin embargo, 3 de los 4 hijos fueron a reclamarle a Pepe que querían la herencia de su madre. Viendo esto, Pepe les advierte de la cláusula: el que reclame la parte de la madre antes de morir él, se queda sin pillar cacho del tercio de mejora de la madre... y cuando también muera él, también les pasaría lo mismo del tercio de mejora suya. En este caso, avisa que las mejoras irían enteros para Pepa (la cuarta hija que no le pidió la herencia de la madre y que siempre ha cuidado de ambos), con lo cual perderían un buen trozo de la herencia...
 
Resumiendo: Nunca repartas tu herencia en vida; la de tu mujer/marido fallecido sí la tienes que repartir por ley si vuestros hijos te la piden (pero siempre antes de llegar a esto podéis cubriros las espaldas con la cláusula del tercio de mejora que hemos nombrado); y que SÍ se puede desheredar a los hijos que abandonen/desatiendan a sus padres, les causen maltrato físico o psicológico, o que les obliguen o condicionen para que hagan testamento a su favor, siempre que se tengan pruebas de ello.