Propiedad Proindivisa Inmobiliaria en España: cómo enajenarla.

En ocasiones, y generalmente a raiz de algún acto sucesorio "mortis causa" (herencia, legado), nos encontramos que somos comuneros de algún/os bien/es junto con otras personas más: es decir, copropietarios de cosa/s proindivisa/s (proindivisa equivale a "sin división"). En definitiva, que tenemos parte de algo pero que no sabemos cuál es nuestra porción.

Ello se denomina jurídicamente como "Comunidad de Bienes" (ya que puede abarcar desde 1 a varios bienes y/o demás), y aparece regulada en los artículos 392 a 406 de nuestro Código Civil.

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¿Qué ocurre cuando deseamos transmitir nuestra cuota correspondiente a ese proindiviso o no queremos continuar en la misma?. O dicho para que todas las personas lo entendamos: ¿cómo puedo vender mi parte del bien?.

En nuestro artículo daremos los pasos que deben seguirse para la ello, sobre todo en el caso de bienes inmuebles (aunque en mayor o menos medida es extrapolable a casi cualquier otro tipo de bien en líneas generales). Ante todo, recordar que nadie puede estar obligado a continuar siendo copropietario de algo en contra de su voluntad (art. 400 C.c.), con lo cual no es necesario ni tan siquiera pedir el consentimiento/permiso para vender nuestra parte al resto de las personas que son copropietarias -salvo que hayamos estipulado no enajenarlo en un plazo no superior a diez años-, si bien sí debemos comunicarles la situación en base a que quieran o no ejercitar su "Derecho de Tanteo" como veremos más adelante.

1. Lo primero, verificar que figuramos como copropietarios (bien por el título de la herencia -Testamento-, bien por otro tipo de Escritura Pública -Compraventa Notarial-, anotación en el Registro de la Propiedad, o incluso en documento privado si no queda de otra).
2. Comprobar nuestro grado de participación (la proporción que tengamos del bien inmueble). En principio, la ley entiende que es a partes iguales salvo que se establezca lo contrario (art. 397 C.c. in fine).
3. A continuación, es recomendable tener una/s persona/s o empresa interesada/s en la adquisición de la misma. Más que nada porque si queremos vender pero el resto de copropietarios/as no quieren comprar, finalmente hay que o bien desistir de la venta o bien acudir a los Tribunales para solicitar la división de la cosa, cosa que a priori no interesaría.
4. Tras ello, comunicar al resto de copropietarios/as que vamos a proceder a la enajenación (venta) de nuestra cuota (parte), ya que ellos/as gozan de un "Derecho de Tanteo" (igualar la oferta del nuevo/a comprador/a para adquirirlo con preferencia sobre éste/a). Lo mejor es hacerlo a través de burofax para que decida o no ejercitar ese derecho que tiene y, de camino asegurarnos con este trámite que exige nuestro Ordenamiento Jurídico Español: en caso de que no se lo comunicáramos, las personas legitimadas (copropietarias) podrán ejercer su "Derecho de Retracto" (*).
5. Si ninguna de las personas copropietarias del inmueble ejercitan el Derecho de Tanteo, se realiza la compraventa, quedando tan sólo que elevar a Escritura Pública la voluntad de las partes (la persona copropietaria que quiere vender y la persona o empresa que quiere comprar), a través de Notaría e inscribiendo (adquirente) su título en el Registro de la Propiedad.

(*) Nota: salvo que se existan unos estatutos para la comunidad de bienes o bien inmueble propindiviso, regirá el "Retracto Legal", con lo cual estaremos a lo dispuesto en el artículo 1.524 del C.c.: "No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta".

Como indicamos en un principio, ésta es la regla general. Tendremos que estar a las peculiaridades del bien inmueble: si es o no susceptible de división (arts. 401 y 404 C.c.); que sólo podemos transmitir la proporción que nos corresponda (art. 399 C.c.); los gastos y deudas que le correspondiera a la antigua persona copropietaria que vende (en base a ser titular de esa porción) le sigue correspondiente a ésta y no a quien adquiere; que hay situaciones en las que no cabe el Derecho de Retracto (Art. 396, tercer párrafo, del C.C.: "En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto").; o incluso que el Derecho de Retracto de Copropietarios/as excluye al de colindantes (art. 1524 in fine C.c.)...