UNA HISTORIA SOBRE OBRA NUEVA, REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y “VISTO BUENO”

Como ya dijeran  fray Luis de León y posteriormente Miguel de Unamuno, qué mejor forma de volver comenzando con la expresión “Como decíamos ayer…”

UNA HISTORIA SOBRE OBRA NUEVA, REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y “VISTO BUENO”

España es, como suelo decir, un país de “extremos”: nunca tenemos término medio para nada. Y en ese sentido, el tema de Obra Nueva tampoco se libra cuando de inscribirla en el Registro de la Propiedad se trata; para colmo de males, esto se agrava cuando, además, nos encontramos en Andalucía, y la persona responsable del Registro hace una interpretación literal y/o restrictiva (“stricto sensu”) de la normativa aplicable sin más, en lugar de atender a la flexibilidad interpretativa y a lo que en Derecho se denomina “el espíritu de la Ley”: esto es, interpretar el artículo, la Ley o la norma en el sentido y la finalidad que le dio quien la hizo (el legislador).

Asimismo, interpretando la normativa aplicable, también hay que entender que ciertos requisitos no son exigibles al mismo nivel cuando la Obra Nueva es para Promoción (por ejemplo, constructor que edifica pisos y los quiere vender a terceras personas) que cuando la Obra Nueva es para Autopromoción (por ejemplo, dueño de un solar que se construyen una casa para que sea su vivienda y vivir allí). Sin embargo, ese “pequeño detalle” muchas veces también lo suelen pasar por alto.

Pues bien, si vives en Andalucía, y tienes presente lo anterior, hay 3 puntos que debieras tener muy en cuenta si no quieres que te digan que tu solicitud de inscripción ha sido “calificada negativamente” (o lo que es lo mismo, que no te la registran por uno o más motivos):

1. El primero, que antes de solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad, debes depositar el Libro del Edificio (es decir el Libro debidamente Visado que te entrega el Arquitecto y Aparejador con la construcción que te han hecho). Puedes entregarlo tanto en formato papel (suelen dártelo por duplicado) como en formato digital (cd o dvd), y junto a ella también tendrás que entregar un formulario duplicado de Legitimación de Firmas (que te lo “legitimará” el Notario correspondiente). Todo ello es “gracias” al Reglamento de Disciplina Urbanística de la CCAA de Andalucía  (Decreto 327/2012 de 10 de Julio).
2. Una serie de documentos que deben ir incluidos en la Escritura Pública (Certificado de Eficiencia Energética, Licencia de Obra y Licencia de Primera Ocupación), el justificante del pago de ITPAJD (modelo 600), o la propia Escritura Pública en sí. Sin esto, es más que evidente que te nieguen la inscripción.
3. Pero con lo que debes tener más “cuidado” es con el “Visto Bueno”. Y ahí está el máximo exponente de lo de interpretar LITERALMENTE los artículos y normativa, al pedir una mera formalidad: los documentos de Licencia de Obra y de Licencia de Primera Ocupación no solo han de estar firmados por el Secretario/funcionario que expide y autoriza la certificación, sino que ha de venir el “Visto Bueno” del Alcalde como para “dar fe” de que ese funcionario está en el ejercicio del cargo y que su firma es auténtica (Real Decreto 2568/1986 de 28 de noviembre).

Se pasa, por tanto, por todo lo alto, incluso el que pueda existir una Delegación o Decreto de Alcaldía (siempre que sea legal) o un Acuerdo Plenario que, en el día a día del funcionamiento de un Ayuntamiento, delegue -por ejemplo- esa competencia en otro Concejal. Y ello al amparo del propio Real Decreto 2568/1986 de 28 de noviembre, ya anteriormente citado.

En definitiva: si tienes una Obra Nueva, quieres inscribirla en el Registro de la Propiedad y no quieres morirte de un sofocón, debes tener presente lo dicho y, ante cualquier duda, resolverla ante el Notario habitual con el que trabajes: porque resulta paradójico que en pleno siglo XXI te pongan más problemas para inscribir en el Registro una construcción sobre suelo urbano propiedad tuyo, que para un cambio de propietarios o titulares de un solar, piso, casa o local a través de compraventa, donación, etc. (cuando en esto último y en ocasiones ves algo tan gravísimo en Registros como son las “dobles inmatriculaciones” o el que el Registrador inscriba un mismo inmueble dos veces a nombre de diferentes personas).

VOCABULARIO

• (Bien) Inmueble: todo tipo de solar, parcela, piso, adosado, chalet, casa, etc.

• Registro de la Propiedad: lugar donde inscribes un bien inmueble o un derecho real (un derecho sobre un bien inmueble), y que tiene efectos “erga omnes” (es decir, frente a cualquiera). Su titular o responsable es el Registrador de allí.

• Notario: fedatario público que legitima y da fe pública (necesaria para inscribir documentos en el Registro de la Propiedad). Es el titular de la correspondiente Notaría que dirige.

• Visto Bueno: firma del Alcalde, como que es correcto que el funcionario que firma es quien dice ser, y que da su “Ok” al documento.

• Dobles Inmatriculaciones:  uno de los errores más graves que puede cometer un Registrador de la Propiedad, y que consiste en que una misma finca o bien inmueble (casa, solar, parcela, etc.) la inscriba a nombre de diferentes propietarios con diferentes número de finca (como si fueran dos distintas).